성공적인 베이커리 창업을 꿈꾸고 있다면 당연하지만 어디에 매장을 열어야 할지 입지를 선정해야 한다. 성공적으로 첫 매장을 선택하려면 어떤 걸 고려해야 할까.
베이커리 타깃 고객과 상권 특징 파악
먼저 베이커리 타깃 고객과 상권 특징부터 파악해야 한다. 통계상 베이커리를 찾는 소비자 가운데 70%는 여성이라고 한다. 좀더 자세하게 살펴보면 아이를 키우면서 빵과 케이크 소비가 많은 3040대 연령층 34인 가구가 주 고객층이다.
이런 점을 감안하면 초등학교 주변, 여성 거주 비율이 높은 아파트 단지 혹은 주택가 인근이 실질적인 집객 효과가 좋다고 할 수 있다. 물론 아침 식사 대용으로 빵을 소비하는 젊은 1~2인 가구 밀집 지역도 좋은 선택이 될 수 있다.
1인 가구 비율은 젊은 층을 중심으로 갈수록 높아지는 추세이기도 하다. 따라서 오피스텔 같은 이들 가구 밀집 지역이 대상이 될 수도 있는 것. 반면 베이커리 소비가 상대적으로 적은 남성 근로자가 밀집한 지역, 예를 들어 아파트형 공장 주변 같은 곳은 피하는 게 좋다.
유효 수요와 주동선을 파악하라
유동인구가 많으면 물론 좋지만 단순하게 유동인구만 많다고 좋은 입지는 아니다. 내 가게 잠재 고객인 유효 수요가 실제로 이동하는 주요 동선에 위치하는 게 훨씬 중요하다는 얘기다. 앞서 밝힌 주 고객층이 대중 교통을 타기 위해 걷거나 이동하는 주동선에 위치하면 좋다는 것이다.
실제로 대형 프랜차이즈 베이커리가 입점한 곳을 찾아보면 이미 배후 수요가 검증된 상권이라고 할 수 있다. 아예 이런 '검증된' 상권에 들어가서 수수료를 뺀 합리적 가격이나 창의적인 메뉴로 승부를 해보는 것도 방법이 될 수 있다.
현장 조사에 발품을 팔아라
마음에 드는 지역이 있다면 잠재 경쟁 가게를 직접 방문해서 3~4시간 가량 머물러보는 현장 조사에도 발품을 팔 필요가 있다. 방문 고객 연령대나 주로 구매하는 품목, 가장 잘 팔리는 시간대 등을 직접 눈으로 확인하는 게 가장 정확하고 실질적인 시장 조사이기 때문.
만일 기존 가게를 인수하는 상황이라면 예전 업주를 만나 장사가 잘 되지 않았던 이유나 해당 지역 고유 특성을 꼼꼼하게 물어보는 것도 중요하다.
발품을 팔 때에는 지역 내에서 많은 거래를 하는 부동산을 찾아 친분을 쌓는 것도 방법이다. 그런 다음 평수와 예산을 제시하면 지역 정보에 빠삭한 부동산이 상권 내 유동 인구나 적당한 매출을 추천해줄 수도 있다.
상권 분석 도구를 활용하라
그 밖에도 소상공인마당 상권 정보, 오픈업, 나이스비즈맵 같은 플랫폼을 이용하면 유동인구와 매출, 세대수, 주거인구, 경쟁 업체 예상 매출과 창업비용까지 분석을 해볼 수도 있는 만큼 상권 분석 도구를 최대한 활용하는 것도 잊지 말 것.
💡 빵심 게임 팁: 빵심에서도 실제 소상공인시장진흥공단 데이터를 기반으로 255개 시군구의 상권 특성이 반영되어 있습니다. 게임에서 지역을 선택할 때 이 원칙들을 직접 적용해보세요!
임대료와 자금 계획
참고로 전문가는 보통 임대료는 월 예상 매출 중 10% 내외로 맞추거나 3일치 매출로 한 달 임대료를 충당할 수 있는 수준이 가장 이상적이라고 말한다. 앞서 제시한 조건이 아무리 좋아도 권리금이나 임대료가 과도하게 비싸다면 어차피 매장을 유지하지 못하고 폐업할 수 있다. 따라서 자금 계획도 미리 염두에 둘 필요가 있다.
계약 전 반드시 체크할 것들
또 계약을 맺게 된다면 이 때에도 체크해야 할 게 있다. 베이커리 자체가 오븐 등 전력 소모 장비가 많다. 중형 베이커리 기준으로 10~15kW 가량 넉넉한 전기 용량이 필요하다. 고압 기계 사용을 위한 전기 승압 공사가 가능한지 여부도 체크할 필요가 있다.
임대 계약을 맺을 때에도 등기사항전부증명서를 발급해 실제 소유주가 누구인지, 근저당과 가압류 여부를 함께 대조해야 한다. 또 건축물대장도 확인해:
- 건물에 위법 사항은 없는지
- 건축물 용도가 업종과 맞는지
- 부가가치세 포함 여부
- 세금계산서 발행 여부
같은 것도 꼼꼼하게 따져야 한다.